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淺析如何提高物業管理費收繳率
點擊次數:   更新時間:18/06/27 11:21:06     來源:

摘要:物業管理收費率是所有物業管理企業都要面臨的一個重大問題。普遍存在的“收費難”已經成為制約物業管理公司發展的“瓶頸”,這個問題解決的好壞,在一定程度上會影響整個行業的健康發展。本文試圖通過對普遍存在的“收費難”現狀進行分析,依據《物業管理條例》,結合實踐,找出“收費難”的癥結所在,進而提出解決問題的根本思路。

“物業管理收費率”問題是所有的物業管理企業都要面臨一個重大問題。不僅因為它關系到企業的生存和發展,還因為它是衡量企業運營狀況好壞的標桿,也是衡量業主滿足度的標準。通常,硬件較好的中、高檔小區,管理水平相對較高的,物業管理費用收繳率也就較高;而硬件相對較差的中、低檔小區,管理水準即便不低,但由于缺乏相應的硬件支持,管理的難度也就較大,管理費用收取的難度也就可想而知了。

一、收費難的現狀、成因

1、開發商遺留的問題。

我國的物業管理有多種形式,但不管是哪一種形式都與開發商有著千絲萬縷的聯系。從業主的層面看,開發商的問題主要是房產質量。有不少業主,分辨不清所發生的房產質量問題是建設質量問題還是管理質量問題,假如是建設質量的問題,業主希望通過物業管理公司出面,代表業主向開發商交涉;假如發生的是管理質量問題,業主也只能通過向物業管理公司報修來解決。

從物業管理公司本身來看,業主和開發商都期望盡快解決問題,假如物業管理企業利用自己的力量將問題解決了,不僅能緩解業主和開發商的矛盾,而且也能使物業管理公司的服務得到業主和開發商更多的支持。實踐證實:幫助業主和開發商解決問題,其實就是幫助了物業管理公司自己。

2、開發商越權承諾,物業管理公司長期受苦。

開發商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物管費等一系列優惠政策吸引更多的客戶,實際上這些承諾已經越權了。業主入住后發現當初的承諾無法兌現。由于業主對物業管理了解不夠,不知道物業管理公司和開發商是“各司其職”,所以把一切怨氣都發在物業管理公司頭上,而他們表達不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業管理費,甚至水、電費。

3、物業管理公司向業主提供的服務與向業主收取的管理費不成正比。

一方面一些物業管理公司提供的服務不夠專業,不夠規范,難以令業主滿足。業主認為物業管理公司提供的服務“物不所值”,就以拒交物業管理費來表示心中的不滿。還有一些物業管理公司不在管理服務上下功夫,它的管理和服務已不能滿足業主的需求了,還是“不思進取”,但管理費卻照收不誤,直至激起民憤拒交物業管理費。

另一方面,部分業主存在不正確的想法,希望付出較少的管理費獲取較多的服務,他們把物業管理公司的服務看做是萬能的,以為交了少量的管理費就可以包攬一切,這樣必然會使物業管理公司進退兩難,不該服務的項目不得不去做,應該服務的項目也沒有做好,導致整體服務水準下降。

4、業主對物業管理的熟悉不夠。

經歷過計劃經濟體制的人們已經習慣了“只享受,不付費”的舊的管理模式,對于物業管理還沒有形成完整的熟悉。有些人甚至根本就不想了解物業管理是什么,由于物業管理服務是具有廣泛性,服務對象是一個物業管理區域內的全體業主而不是某一家,物業管理公司不會因為少數業主不交物管費就停止服務活動,所以一些貪圖小利的業主就“逃費”、“躲費”,仍然可以享受到和其他業主一樣的服務,這樣很輕易使更多的業主效仿他們的做法,長此以往就會形成惡性循環:業主欠費 → 物業管理公司虧損 → 服務質量下降 → 業主長期拒交費,使物業管理公司難以為繼,無法長期經營下去。

5、物業管理的相關法律、法規不健全、不完善。

當前物業管理市場存在的問題難以解決,其根本原因是相關法律、法規不夠健全和完善,在貫徹執行中缺乏監管力度。物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業,它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現各式各樣的問題,而且大都很復雜。在業主和物業管理公司發生的爭議中,大多數都是因為沒有明確的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行有效地約束,無法明確雙方在法律上的權利和義務。所以一旦發生爭議,業主便以拒交物業管理費的方式發泄出來。

二、解決收費難的基本思路

解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關政策法規、收費標準乃至整個社會,所以解決“收費難”是一項系統工程。

1. 物業管理企業應培育出正確的服務理念,并在實踐中加以運用。假如仍以管理者自居,把業主當成管理的對象,那么收費難的問題就不可能根本解決。物業管理企業應把服務理念的培育當成第一要務,只有這樣才能擺正位置,做好服務,在培育服務理念的基礎上加強物業管理公司的服務質量,提高其專業化、規范化的水平,使物業管理從業人員既有嚴格的服務理念,又有高素質的服務水準,這樣才能為業主提供優質和令人滿足的服務。

2 .加強物業管理知識的宣傳力度,使業主理解物業管理的內涵和真正意義,樹立現代的消費觀念和消費意識。物業小區應在政府指導下,開展對業主的“全員教育”,幫助業主了解法律法規及相關政策,不斷提升業主的住房消費意識,使業主在小區中更像一名真正的主人。物業管理公司應采取各種方式,幫助業主樹立“住房消費觀念”,讓業主“事先預知”、“內容詳知”、“人人皆知”。同時還要想方設法幫助業主克服困難,解決問題。

3 .物業管理行業制定出“質價相符”的收費標準。按照《物業管理條例 》 規定,收費標準應由物業管理公司與業主協商制定,而實施這一舉措的要害是“質價相符”。與質價相符的收費標準配套的是物業管理公司提供的“菜單式”服務,即把每一項服務內容都用單價確定下來,使業主在接受服務之前,就能清楚地看到服務的質量和價格。

4 .培育和造就高素質的服務團隊。

物業管理行業不同于其它行業,有時它對員工的個人素質的要求要高于專業素質,要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓,培養員工與人溝通、協作的能力,注重和業主建立良好的關系,切實維護業主的復興,使業主真正體會到物業管理公司“業主至上”的服務宗旨,日常工作中積極熱情地為每一位業主解決困難的問題,點點滴滴見真情,把各項服務都做到讓業主滿足。

5 .實行收費考核,建立內部激勵機制。

各個物業管理企業可根據實際情況制定收費考核辦法。超過標準的,則按應收費總額的一定比例計提,獎勵給員工;沒有達到規定的收費標準則有相應比例的處罰辦法。

6 .有條件地開展電子付費,并動員廣大業主接受這一科學、便捷、與城市現代化接軌的物業服務電子付費方式。由于物業服務收費難度很大,不少物業管理企業把收費工作當作第一要務,這樣一來或多或少地影響了企業的正常運轉,影響了服務質量的提高。長此以往將不利于物業管理行業的發展,服務水平也難以提高。采用電子付費方法是簡便程序、保證收繳率的一種科學方式。

“路漫漫其修遠兮,吾將上下而求索。”隨著物業管理相關法律、法規的進一步出臺和人們對現代化消費意識、消費觀念的不斷了解和認同,在矢志不渝的物業人的苦苦追求與探索下,在學習國外和沿海發達物業管理經驗的基礎上,中國的物業管理會一步步走向成熟,到那時“收費難”的問題也許就應刃而解。

 

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